Avalúos en Procesos de Expropiación. La reciente providencia emitida por la Sección Quinta del Consejo de Estado.
Dicha providencia establece que la valoración comercial de un bien que se va a expropiar debe tener en cuenta las normas urbanísticas que estén vigentes en el momento en que se realiza el avalúo. Sin embargo, el valor del bien a expropiar debe ser calculado tomando en cuenta su ubicación y las restricciones o permisos que le afecten según la normativa urbana actual.
Para los avalúos en procesos de expropiación, en primer lugar, deben analizarse los aspectos jurídicos, económicos y físicos del bien objeto de tasación. Pero, también, se debe implementar un método valuatorio aceptado por el estándar internacional de avalúos.
Se puede avaluar todo lo que es susceptible de apreciación pecuniaria que sea objeto de expropiación de modo que si el inmueble genera renta, entonces se podrán cuantificar dichas rentas para que hagan parte de la liquidación de los daños y perjuicios.
Primero, hay que decir que la mayoría de avalúos en procesos de expropiación, son para ser acreditados ante autoridades administrativas o judiciales. 
Antes de contratar un avaluador para ejecutar avalúos en procesos de expropiación, primero, debe consultarse si tiene inscrita la respectiva categoría ante el (R.A.A) Registro Abierto de Avaluadores. Sin embargo, también es de suma importancia que el perito avaluador cuente con la experiencia e idoneidad en valoración de cánones de arriendo. Más aun, cuando la experticia deba ser sustentada ante los estrados judiciales, pues el perito debe ser acreditado como un experto en la materia.
En realidad, los avalúos en procesos de expropiación, al comienzo se requiere, nada más ni nada menos, que para la presentación de la demanda en respaldo del juramento estimatorio. Pero después la parte demandada podría valerse de utilizar otro para la contestación de la demanda. Cada parte con su propio perito avaluador de confianza. En efecto, de la experticia aportada por cada una de las partes depende en gran medida que se condesan o no las pretensiones o excepciones de la demanda.
Derecho a obtener una Compensación Justa.
De hecho, es importante para garantizar que los propietarios de los bienes que van a ser expropiados reciban una compensación justa por el valor de su propiedad. Además, con todo esto, esta providencia ayuda a garantizar que no se realicen expropiaciones arbitrarias o injustas, ya que se debe tomar en cuenta la normativa urbana actual que puede afectar el valor del bien.
Peritajes y Contra-Peritajes
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Trece (13) años
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Como resultado, la reciente providencia de la Sección Quinta del Consejo de Estado establece que para la valoración comercial de un bien a expropiar se deben considerar las normas urbanísticas vigentes al momento del avalúo. Del mismo modo, se garantiza la justa compensación a los propietarios y evita expropiaciones arbitrarias.
Diferencias entre expropiación administrativa y Judicial.
La expropiación administrativa y la judicial de inmuebles presentan diferencias sustanciales en su proceso y en las normas que las rigen. En consecuencia, en el caso de la expropiación administrativa, es importante tener en cuenta que las normas que se apliquen en la Sala deben ser compatibles con las que se utilicen en el momento de la oferta de compra. Ya que, esto determinará el valor de la indemnización que se genere a partir de la expropiación.
La Expropiación es una Medida Excepcional
Del mismo modo, en cualquier caso, es importante tener en cuenta que la expropiación es una medida excepcional. Sin embargo, solo se debe aplicar cuando no existen otras alternativas viables y siempre respetando los derechos de los propietarios afectados.
Oposición al Precio del Predio en la Expropiación.
Claro esta, que la H. Corte Constitucional, mediante sentencia C-153 de 1994 señaló que el quantum de la expropiación debe abarcar, además del valor del bien expropiado, el de “…los daños que sean consecuencia directa e inmediata de la expropiación”. Y agrega: “Por todo lo anterior, es evidente que la indemnización prevista en el artículo 58 de la Constitución es reparatoria y debe ser plena. Ya que ella debe comprender el daño emergente y el lucro cesante que hayan sido causados al propietario cuyo bien ha sido expropiado.”
Reparación Integral Justa
Igualmente, en esa misma línea de pensamiento, el destacado administrativista argentino MANUEL MARÍA DÍEZ, señala que “[…] la suma a pagar debe cubrir exactamente el daño que se irrogue al propietario,. Pero sin que éste se empobrezca ni enriquezca, en la medida que tal resultado pueda razonablemente alcanzarse.” Por lo tanto, en sintonía con la anterior apreciación, el profesor RAFAEL BIELSA comenta que “La reparación integral debe ser justa y razonable.” Y continúa diciendo, “…«el justiprecio» es el que representa y restablece el equilibrio, no, desde luego, nominalmente, sino realmente, efectivamente.”
Indemnización del Daño
Así mismo, debe entenderse que la decisión de expropiar un bien del dominio privado, comporta necesariamente la obligación de indemnizar el daño, todo el daño y nada más que el daño, esto es, sin pecar por exceso o por defecto. Es por esto claro que una indemnización que exceda los límites de lo justo, o que resulte ser parcial o incompleta, se aparta del postulado de justicia consagrado por el constituyente.
Indemnización Justa y Plena
Además, toda indemnización que se torne írrita o injusta ocasiona un menoscabo o desmedro económico al patrimonio de la persona afectada con la expropiación, a quien le asiste el derecho subjetivo de ser indemnizada conforme a la garantía constitucional ya mencionada. Al contrario, el asunto podrá ser objeto de acción contencioso-administrativa, puesto que ésta es procedente respecto del precio, cuando el expropiado considere incumplido el mandato de que la indemnización sea justa y plena.
Otros Aspectos Importantes de la Expropiación en Colombia.
Asimismo, la expropiación es un proceso legal mediante el cual se adquiere un bien inmueble sin el consentimiento del propietario. En Colombia, existen dos tipos de expropiación: la judicial y la administrativa. La expropiación judicial se lleva a cabo cuando fracasa la negociación voluntaria entre el propietario y la administración. Pero se adelanta mediante una resolución que admite recurso de reposición y se demanda civilmente al propietario.
Expropiación Urgente.
Por otro lado, la expropiación administrativa es excepcional y se presenta cuando existe una emergencia imprevista que requiere la adquisición del predio. Solo procede cuando la destinación del bien expropiado es para alguno de los fines previstos expresamente en la ley. Además, debe mediar declaratoria previa de urgencia, cuyas causales son taxativas.
Condiciones de Urgencia en la Expropiación.
Los requisitos para establecer las condiciones de urgencia que autorizan la expropiación por vía administrativa deben ser declarados por la instancia o autoridad competente según lo determine el concejo municipal o distrital o la junta metropolitana. Es importante destacar que una de las condiciones de urgencia que justifica la expropiación por vía administrativa es precaver la elevación excesiva de los precios de los inmuebles.
Porque se hace una Expropiación en Colombia.
La expropiación es una medida que se toma cuando el Estado necesita obtener un bien específico para el beneficio de la comunidad, como construir una nueva carretera o un parque público. Aunque puede parecer una medida drástica, la expropiación es legal y está regulada por la ley. Además, el propietario del bien expropiado tiene derecho a recibir una compensación justa por su propiedad, que debe ser previamente acordada entre ambas partes.
Utilidad Publica o de Interés Social en la Expropiación.
Cabe destacar que la expropiación no se realiza de manera arbitraria, sino que existen ciertos requisitos que deben cumplirse. Por ejemplo, el bien a expropiar debe ser considerado de utilidad pública o de interés social, y el proceso debe estar debidamente justificado y documentado. Además, el propietario debe ser notificado de la intención del Estado de expropiar su propiedad con suficiente antelación, para que tenga la oportunidad de presentar sus argumentos y defender sus derechos.
Por Medio de la Expropiación se Adquieren Bienes Privados
En conclusión, la expropiación es una medida legal que permite al Estado adquirir bienes privados para beneficio de la comunidad, siempre y cuando se cumplan ciertos requisitos y se ofrezca una compensación justa al propietario. Es importante que todo el proceso se realice de manera transparente y justa, para evitar cualquier tipo de abuso o injusticia.
Requisitos en una Expropiación.
La expropiación es un procedimiento legal que se utiliza para transferir la propiedad de un bien de un particular al Estado o a otra entidad que tenga un interés público, como una comunidad. En general, se necesita una ley que establezca los motivos de utilidad pública o de interés social para llevar a cabo una expropiación. Además, se debe adelantar un proceso judicial y pagar una justa indemnización al propietario del bien.
Demanda de Expropiación
Para realizar una expropiación, se debe presentar una demanda ante el tribunal competente que incluya la resolución de la expropiación y otros documentos que prueben la propiedad del bien, como el certificado de libertad y tradición. Es importante tener en cuenta que la expropiación se debe justificar en beneficio de la comunidad y se debe indemnizar al propietario del bien.
Interés Publico en la Expropiación
En resumen, la expropiación es un procedimiento legal que se utiliza para transferir la propiedad de un bien del propietario al Estado o a otra entidad que tenga un interés público. Para llevar a cabo una expropiación, se necesita una ley que establezca los motivos de utilidad pública o de interés social, se debe adelantar un proceso judicial y se debe pagar una indemnización justa al propietario del bien.
Características de Legalidad de la Expropiación
- Proceso legal: La expropiación debe llevarse a cabo a través de un proceso legal establecido por la ley que debe ser respetado.
- Indemnización: El propietario de la propiedad expropiada tiene derecho a una compensación justa y adecuada por la pérdida de su propiedad.
- Interés público: La expropiación debe ser justificada por razones de interés público, como la construcción de carreteras, hospitales, escuelas, etc.
- Control judicial: El proceso de expropiación debe ser supervisado y controlado por un tribunal para garantizar que se respeten los derechos del propietario y se cumpla con la ley.
- Coerción: La expropiación es un proceso forzoso en el que el propietario no tiene opción de negarse, por lo que debe ser justificada de manera adecuada.
La Expropiación por Causa del Bien Común
Es importante tener en cuenta que la expropiación es un proceso que debe ser utilizado con precaución y justicia, ya que puede tener un impacto significativo en la vida de las personas. Sin embargo, en algunas ocasiones es necesario para el bien común y el desarrollo del país.
Avalúos para Oponerse al Precio del Predio o Demandar Después de Una Expropiación.
Lo anteriormente expuesto explica el porqué el artículo 71 de la Ley 388 de 1997, en el cual se regula el proceso contencioso administrativo especial de expropiación por vía administrativa, establecen textualmente lo siguiente en el inciso 1° y el numeral 6°: Artículo 71º.- Proceso contencioso administrativo.
Contra la decisión de expropiación por vía administrativa procede acción especial contencioso administrativa. Dicha acción con el fin de obtener su nulidad y el restablecimiento del derecho lesionado, o para controvertir el precio indemnizatorio reconocido. Pero deberá interponerse dentro de los cuatro meses calendario siguientes a la ejecutoria de la respectiva decisión. El proceso a que da lugar dicha acción se someterá a las siguientes reglas particulares:
Peritajes y Contraperitajes
Principalmente Confedelonjas es una organización dedicada a la realización de avalúos, peritajes y contra-peritajes con un alto estándar de calidad. Por consiguiente, es riguroso nuestro enfoque técnico que se basa en las normas establecidas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (I.G.A.C), entre otras autoridades administrativas nacionales. Además, los avalúos cumplen con las Normas Normas Europeas de Valoración (EVS)
Avalúos Perfectos
Nos caracteriza el compromiso con la excelencia en el servicio, lo que se refleja en nuestro profesionalismo y la atención minuciosa a los detalles en cada uno de sus proyectos. Es por ello, que nuestros avaluadores cuentan con una amplia experiencia en la valoración de diferentes tipos de bienes, desde inmuebles hasta maquinarias, pasando por obras de arte y otros activos.
En resumen, Confedelonjas, es una empresa altamente capacitada y comprometida con la calidad en servicios de valoración. Por esto mismo, se convierte en una excelente opción para aquellos que buscan una valoración precisa y confiable de sus bienes.
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DR. HOLMER VILLARREAL
PERITO JUDICIAL ESPECIALIZADO
Magister en Valoración del Daño, Especialista en Avalúos (Posgrado), Técnico en Avalúos .
Avalúos y Peritajes en Procesos Civiles, Penales, Laborales o administrativos.
Miembro de la Confederación Colombiana de Lonjas – Confedelonjas, Colegio Nacional de Peritos Judiciales, Lonja Nacional de Avaluadores, Autoridad Nacional de Avaluadores (A.N.A) y Registro Abierto de Avaluadores (R.A.A)
Conocimiento Experto en Peritajes Judiciales.
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PREGRADO
Abogado Titulado
ESTUDIOS TÉCNICOS
Avalúos y liquidaciones (Técnico)
Investigación Judicial (Técnico)
POSTGRADO
Especialista en Avalúos (Postgrado)
Postgrado en Derecho Publico
MAESTRÍA
Maestrante Internacional en Valoración del Daño
EXPERIENCIA:
Experiencia institucional como representante legal de la Confederación Colombiana de Lonjas “Confedelonjas” entidad gremial con 13 años de experiencia, que agrupa profesionales en peritazgos.
Conocimiento en peritajes de parte, también como auxiliar de justicia en procesos civiles, laborales, administrativos y penales. Mas de 2.000 avalúos realizados en las diferentes categorías de avalúos que señala el Decreto Nacional 556 de 2014.
CONOCIMIENTO:
Perito por vocación. Mi carrera profesional comenzó en el sector inmobiliario a finales del año 2008; ejecutando peritajes de bienes inmuebles para procesos judiciales, luego entonces, en busca de conocimiento realicé estudios técnicos en el campo de los avalúos y liquidaciones. Sin embargo, posteriormente efectué estudios de postgrado en avalúos obteniendo el título de especialista en avalúos en la Universidad Distrital Francisco José de Caldas. Hoy (año 2023), siempre me he interesado en adquirir mas conocimientos periciales, por eso, soy en la actualidad maestrante en la Universidad Tecnológica (candidato a magister en valoración del daño).
RECORD EN AVALÚOS:
Los conocimientos los he llevado a la practica, por eso, he laborado más de dos mil (2.000) peritajes especialmente para procesos penales y civiles. No obstante, algunos de los peritajes realizados han sido ordenados por el Consejo Superior de la Judicatura, en consecuencia, siempre he atendiendo el roll de perito de parte el cual he desarrollado en los últimos años.
EXPERIENCIA:
Por otra parte, mis avalúos gozan de legalidad en la practicada de peritajes, dado que poseo todos y cada uno de los requisitos de experiencia e idoneidad que exige el artículo 226 del C.G.P, para la realización de dictámenes periciales, así mismo, cuento con inscripción en el Registro Abierto de Avaluadores, en 13 categorías de avalúos de conformidad a la Ley 1673 de 2013 y Decreto Reglamentario 556 de 2014.
CATEGORIAS:
Me encuentro autorizado para realizar avalúos en las siguientes categorías de conformidad con el art 5 de la Ley 556 de 2014, en otras palabras, estoy autorizado para hacer avalúos dentro del territorio nacional.
INMUEBLES URBANOS:
En mi condición de perito avaluador, en primer lugar puedo cuantificar el valor de casas, apartamentos, edificios, oficinas, locales comerciales, terrenos y bodegas situados total o parcialmente en áreas urbanas, lotes no clasificados en la estructura ecológica principal, lotes en suelo de expansión con plan parcial adoptado.
INMUEBLES RURALES:
De igual forma, avalúo terrenos rurales con o sin construcciones, como viviendas, edificios, establos, galpones, cercas, sistemas de riego, drenaje, vías, adecuación de suelos, pozos, cultivos, plantaciones, lotes en suelo de expansión sin plan parcial adoptado, lotes para el aprovechamiento agropecuario y demás infraestructura de explotación situados totalmente en áreas rurales.
RECURSOS NATURALES:
En la misma línea y con el mismo profesionalismo, valoro bienes ambientales, minas, yacimientos y explotaciones minerales. Lotes incluidos en la estructura ecológica principal, lotes definidos o contemplados en el Código de Recursos Naturales Renovables, también daños ambientales.
OBRAS DE INFRAEST:
Los avalúos de obras de infraestructura son de especial cuidado. Sin embargo, no solo he evaluado estructuras, sino que también he realizado peritajes judiciales sobre estructuras especiales, puentes, túneles, acueductos y conducciones, presas, aeropuertos, muelles y demás construcciones civiles de infraestructura similar.
MONUMENTOS HISTORICOS:
En Colombia existe una gran demanda de avalúos a edificaciones de conservación arquitectónica y monumentos históricos. Por lo tanto, he tenido la oportunidad de elaborar varios peritajes a inmuebles declarados patrimonio cultural.
INMUEBLES ESPECIALES:
Suelen darse controversias entre propietarios o socios de inmuebles especiales. Por esto mismo, existe una gran demanda de avalúos en grandes superficies, esto incluye centros comerciales, hoteles, colegios, hospitales, clínicas y avance de obras.
MAQUINARIA FIJA Y MOVIL:
De manera similar, muchos de los avalúos que requieren los empresarios recaen en equipos eléctricos y mecánicos de uso en la industria, motores, subestaciones de planta, tableros eléctricos, equipos de generación, subestaciones de transmisión o distribución, equipos e infraestructura de transmisión y distribución, maquinaria de construcción, movimiento de tierra, maquinaria para producción. Equipos de cómputo: vehículos de transporte.
MAQUINARIA ESPECIAL:
También cabe resaltar, que así parezca poco probable que contraten avalúos de naves, aeronaves, trenes, locomotoras, vagones, teleféricos, sin embargo, muchos empresarios Colombianos requieren de estos servicios especializados.
OBRAS DE ARTE:
No obstante, no se puede pasar por inadvertido que, en Colombia no pueden faltar personas que requieren avalúos de arte, joyas, orfebrería, artesanías, muebles con valor histórico, cultural, arqueológico, palenteológico y similares, por lo tanto, en mi experiencia he tenido la oportunidad de hacer valoración a estos activos.
SEMOVIENTES Y ANIMALES:
De hecho, mi practica valuatoria ha sido encaminada a valorar bienes especialmente en ciudades capitales. Sin embargo, por fortuna, también he valorado bienes en perímetros rurales, por ejemplo, semovientes, animales y muebles no clasificados en otra especialidad.
NEGOCIOS Y COMERCIO:
Sin duda alguna, este tipo de avalúos requieren especiales conocimientos, sin embargo, en mi practica pericial, he ejecutado la valoración de este tipo de activos, revalorización, inventarios, materia prima, producto en proceso, productos terminados y establecimientos de comercio en general.
INTANGIBLES:
En realidad, resulta complejo calcular el valor de un intangible, pero aun así, he cuantificado en Colombia, el valor de diferentes marcas, patentes, secretos empresariales, derechos autor, nombres comerciales, derechos deportivos, espectro radioeléctrico, fondo de comercio, prima comercial y otros similares.
INTANGIBLES ESPECIALES:
Asimismo, mientras algunas peritaciones no comportan complejidad, otras si, por ejemplo valorar el daño emergente, lucro cesante, daño moral, servidumbres, derechos herenciales y litigiosos u otros derechos de indemnización, cálculos compensatorios; a veces resulta de gran complejidad por la cantidad de material probatorio que hay que analizar para poder cuantificar el daño.
